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集体唱衰的三四线,地王频出,开发商脑子进水了?

文章来源: 2019年06月01日 08:59

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  在房地产市场上,一般认为地王频出的地方,区域市场火热,且未来也会成为房价高地,郑州北龙湖的地王窝是最典型的例证。

手机彩票app   但是过高估计市场走向和区域价值的地王项目,后期定价过高容易陷入营销困境,定价太低又影响营收。郑州南龙湖雅居乐和龙湖,就顶着地王的冠带,焦灼难安。

  5月22日,洛阳拍出“三料地王”,楼面价高达7005元/㎡,溢价率达134%;5月24日,开封地王,刷新当地土地单价;再次搅动了河南土拍市场。

  尤其是洛阳土拍,被称为创下洛阳3000多年建城史以来总价最高、楼面价最高、单价最高、溢价率最高的地王之王!

  新一线城市郑州一级市场相对冷静,缘何三四线城市如此火爆?接连曝出地王,会对当地楼市产生怎样的影响?小城市地王的背后是什么在支撑呢?

  若问古今兴废事,请君只看洛阳城。

  今天就以洛阳为例,分析一下三四线城市地王背后的逻辑。

  洛阳房价比肩郑州

  在5月22日的洛阳土拍中,共有建业、雅居乐、华润、金地等18家房企与碧桂园竞争,多为全国百强房企,该地块抢手程度,可见一斑。

  经过382轮激烈角逐之后,碧桂园全资子公司洛阳碧乐置业有限公司,最终以14.01亿元的总价,全线突围!

  按照正常的房价组成比例算,土地成本占比约40%左右,这样估算出该地块将来的毛坯售价预计达到17500元/㎡。根据洛阳市要求,3月28日以后拍卖的土地要按照成品房建设,参照恒大1500元/㎡精装标准,该楼盘房价最高可达19000元/㎡!

  郑州目前新房均价不过15000元/㎡左右。

  洛阳作为三线城市,经济总量只是郑州的三分之一多一点,人口也远不及郑州,房价却要与新一线城市郑州看齐,屋空第一个代表河南其它兄弟城市问一声:洛阳你凭什么!

  虽然洛阳多年来一直稳居河南第二,但是从房地产三要素:政策、经济和人口三个方面看,怎么看,洛阳都还不至于如此优秀!

  城市定位低,政策不持续

  2018年,郑州被明确定位为中原城市群的中心城市,而洛阳的定位是城市群副中心。

  这就决定了洛阳只能作为郑州的副手,跟在郑州后面跑。

  作为河南省第二大城市,这两年洛阳在中部地区的区域地位也在稳步上升,最直接体现就是人们对洛阳在河南的定位:河南省有三级城市,郑州、洛阳和其他。

  但是从目前城市发展的指导性政策上看,中原地区的扶持政策多集中于郑州,洛阳本身也不具备像郑州这样的政策级别,只是辅助郑州提升城市群的整体实力。

  最近的有关于洛阳的政策利好,是2016年的三项政策:

  1、被定位为中原城市群副中心城市

  2、入选中国(河南)自贸区三大片区之一

  3、地铁1号线、2号线获国家批准

  利好政策的影响力不可否认,最直接的结果就是洛阳从2016年开始的房价上涨。

  相比省内其他地市,洛阳确实具有优越的政策优势,但是与郑州相比,洛阳在很长时间内都无法与之平起平坐。

  经济增速放缓

  2018年洛阳市区GDP为4640亿元,同比增长7。9%。这个增速放在全国和省内都不算低,但是相对于2017年洛阳自身13。5%的经济增速,2018年的增长速度急剧降低。

  从2013年经济增速腰斩以后,直到现在,洛阳经济都处于缓慢增长中,2017年出现一次峰值,去年又急剧回落,发展很不稳定。

手机彩票app   但是在2015-2017年的三年间,洛阳经济增长出现了短暂的稳定。

  2015年,是我国棚改货币化的元年。对于三四线城市的经济、房地产而言,棚改货币化总是绕不开的话题。

  2016年洛阳市棚改的货币化安置比例为52.74%,2017年该比例更是达到了62.55%,棚改释放的巨量资金,不仅为洛阳的房价提供强劲动力,也为拉动当地经济增长出了不少力。

  但是今年开始,棚改力度大大减弱,河南尤甚,下调幅度甚至高达70%!这对过去棚改货币化安置比例甚高的洛阳来说,不说是釜底抽薪,也称得上是断臂危机。

  抛开棚改这一特效药,再去看洛阳产业经济发展,也并不乐观。

  洛阳除了是十三朝古都,还曾是闻名的工业重镇,在新中国成立之初,甚至是仅次于北京、上海、武汉、天津的全国第五大现代化城市。洛阳一拖、洛阳轴承、洛阳铜加工厂、中信重工集团等耳熟能详大型重工企业,都集中在洛阳。

  这些老牌工业对洛阳的经济贡献是不可磨灭的,对河南省的经济贡献曾达60%的以上,一度超越郑州!

  近些年随着经济和城市转型发展的脚步,洛阳整体经济贡献能力大不如前,作为经济明珠的重工企业也蒙上一层阴影。

  当然,洛阳也在极力发展文化旅游业,努力摆脱重工业的帽子,效果也很显著:

  2019年初洛阳统计局发布数据显示:第一、第二、第三产业在洛阳市GDP中所占比例分别为5.1%、44.6%、50.3%。第三产业已经超越第二产业比重,成为经济发展新支柱。

  但从洛阳上市公司的性质来看,以国有企业为主的重工业依然是洛阳不可替代的关键性经济体。

  而且洛阳的第三产业主要是以文化旅游业为主,高科技信息产业所占比重并不多,产业吸引力不足,经济发展后劲较弱。

  整体上看,洛阳传统经济基础雄厚,经济增速在放缓,新兴高科技、信息产业发展不足,产业吸引力薄弱。

  人口常年净流出

手机彩票app   一切问题都是人的问题,对地方经济和房地产市场来说,人口也是最根本的决定因素。在这方面,洛阳也表现不佳。

  2018年洛阳市总人口713。67万人,比上年末增加3。53万人,但是洛阳2018年末常住人口为688。85万人,净流出人口24。82万人。

  不仅如此,4年来,洛阳市人口一直保持着25万左右的净流出量!

  不仅是洛阳,在整个河南省内,只有一个城市能够保持人口净流入,就是郑州,这是郑州经济能够持续保持龙头地位的重要原因。

  人口净流出,除了洛阳自身城市吸引力太弱的根本内因,也与周边两大省会城市凶猛的人才政策有关。

  洛阳处在郑州与西安之间,距离郑州一百多公里,距离西安三百多公里,省会城市天然的人口吸附作用,再加上近两年不断刷新底线的人才政策,这两大城市的花式操作,对小城市洛阳的人口增长打击相当严重。

  内部没有能够吸引高精尖人才的高科技产业,外部却有劲敌夺食,人口净流出也是情理之中。

  无论是城市房价还是整体经济发展,人口都是最终决定因素,一个人口长期净流出的小城市,是不可能有强大的生产力和需求支撑房价和经济持续疯狂上涨的。

  之前网上爆火的黑龙江鹤岗房子白菜价事件,其实已经为三四线城市虚高的房价敲响警钟,奈何掩耳盗铃者众,我们永远无法叫醒一个、一个个装睡的人!

  三四线地王的逻辑

  经济传统落后,人口常年净流出,又没有持续性的国家政策扶持的洛阳,是国内多数三四线城市的缩影,在2018年下半年一二线城市房地产市场趋冷的情况下,以洛阳为代表的三四线城市,却因为开发商的战略转移,大火了起来。

  就河南境内而言,2018年是河南地市地王集中爆发的一年:许昌地王、南阳地王、漯河地王……

  这些地王是如何催生出来的呢?

  1、一二线城市全面回暖传导。今年的“金三银四钻石五”,对全国楼市来说,简直是久旱逢甘霖!在“因城施策”基础上,一二线城市从一级土地市场、二级新房销售市场都开始呈现出回暖趋势,土拍溢价率陡然升高,房价也略有回升。

  这种基本面的情况,不仅给了一二线城市希望和信心,三四线小城市也看到了无限生机。信心比黄金更可贵的年代,多方信号给了人们信心,市场火爆就在情理之中。

  2、开发商持续加注。2018年底,碧桂园紧急叫停三四五线城市的“全覆盖”战略,加速撤离三四线;同期恒大也在全国范围内进行降价促销,这两大地市巨头的撤退传递出三四线楼市危险信号。

  但是2019年以来,以碧桂园为代表的一些房企,并没有放松对三四线城市的战略布局。

  从2019年各房企拿地情况对比表中可以看出,碧桂园、蓝光发展、绿地控股等开发商拿地楼面价都在2000-4000元/㎡之间,业内认为是在三四线重仓的结果。

  3、特定政策指导。洛阳的房价和土拍价格上涨,与2016年的三大政策有密切关系,其中能够带来最直接利益的就是洛阳地铁建设获得批复。一年内,洛阳部多区域房价实现翻倍上涨,这股势头甚至蔓延到今天仍没有熄火迹象。

  13号地块遭疯抢,与地块本身距离高铁龙门站和地铁2号线龙门大道站较近,有直接关系。

  4、土地供不应求。三四线城市本身面积小,城市核心区域精品地块更少。加之棚改逐渐淡出,为了使整体经济不受到剧烈波动,地方政府相应调整土地供应节奏,进而调控土拍价格。

  洛阳近五年的住宅用地供应量逐年下降,从211万㎡锐减至77万㎡,供应下降,库存跟不上,最终作用在土地价格和房价上。

  5、区域发展不均衡。就郑州而言,土拍地王频出、房价过万的地市,多集中于环郑区域,得益于郑汴一体化、郑许一体化等城市发展战略。环郑区域外的焦作、南阳等地区,整体房价还处于正常水平。

  而且就洛阳而言,也只有洛龙区房价表现突出,其他区域相对正常。

  洛阳13号地周边天鸿君邑高层售价11500元/㎡

  中梁壹号院高层开盘价11700元/㎡;

  洛阳5月均价7946元/㎡。

  区域发展不均衡,房价有高低很正常,但是房价过高以至于超出当地人承受能力就不正常。就目前河南省三四线城市的产业和人口情况来看,这些区域暂时还不能够支撑这样的高房价。

  写在最后

  一二线城市也有发展不尽如人意的,三四线城市中也有发展势头强劲的,但是总体上看,城市发展规律不可逆转:产业和人口向一二线城市单向流动为主。

  唱衰三四线的声音,从2019年初开始就此起彼伏,从未断绝。但是仍有碧桂园、恒大、建业等开发商长期看好三四五线的市场,说明对三四线城市我们要区别对待。

  唱衰无非也是因为小城市产业和人口不济,不适合投资;看好原因也很简单,中国约有10亿人口分布在各级三四线城市中,这些人的住房需求是实实在在存在的。

  不适合投资的三四线城市,并不代表不适合居住。在发展前景好的三四线中,尤其是核心区域,高房价本身不应受到鄙视。

  但是价格最终还是由价值决定,出离了合理的价值区间,高房价就是不正常的。

  提醒开发商把握好度,不要一方面炒高房价,坑了百姓,一方面骑虎难下,为他人作嫁衣裳(洛阳碧桂园拍下地王,最高兴的要数金科)。

  你看郑州地王中,那些拍地一时爽,营销两行泪的项目,就是最好的后事之师!

相关标签: 房地产开发 房地产税

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