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房贷按揭周期“越长好”还是“越短好”?

文章来源: 2019年09月29日 08:32

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  截止到2018年末,全国个人住房按揭贷款余额达到25.75万亿,买房贷款是再正常不过的事了。为什么要贷款呢?无非两种情况,一是资金不足,不能全款,二是担心货币贬值,把钱抽出来干其他事。无论是哪种情况,银行都会把你的房产抵押,然后才会发放贷款给你,这也是银行从风险角度考虑。在银行贷款不易,于是在市面上流传着一种说法“买房贷款,是大多数普通老百姓一生中能够从银行获得最大笔贷款唯一的机会,所以应该好好利用珍惜”。但实际情况真是如此吗?

  我们大多数买过房的购房者知道,向银行按揭房贷主要就是两种方式:一是等额本金;二是等额本息。下面用个例子简单普及一下:

  小张买了一套房子,总价150万元,付完45万首付款后,其余105万向银行按揭贷款,因公积金未达到贷款条件,所以就全部使用商贷,贷30年期,还好利率并未上浮,银行给了他基准利率4.9%,采取等额本金和等额本息两种还贷方式,特点及利息差别如下:

  等额本金:期间支付总利息约77万,第一个月还款7200,接下来每个月以大概12元额度逐月递减。特点是前面还款额度高,然后每个月的还款额度陆续下降,还款压力也呈递减状态。

手机彩票app   等额本息:期间支付利息总额约95.6万,每月还款额度都是5570,利息总额比等额本金高23%,等额本息还款方式最大的特点是每月还款额度都一样,压力大小均等,还款周期内,还款利息呈前高后低,还款本金呈前低后高。当已还款时间超还款周期一半,再选择提前还贷就得不偿失了。

  通过对两种按揭贷款方式比较,从大多数购房者个人想法角度出发的话,若自己家庭经济状况较好,一般会选择等额本金还款方式,这样总共可以节省23%的利息。但很多银行不一定给你这个选项,一般给购房者就一个等额本息还款方式。当然,对于这种情况,由于银行处于强势地位,对于个人来说,一般很难改变。所以,下面我们来看看当还款方式既定的情况下:以常见的等额本息为例,房贷按揭时间是“越长好”还是“越短好”?贷款经理无意间透露实情:不少人白送钱。

  先看看刚需买房采用等额本息还款方式,按揭期限是越长好还是越短好?

  事实上,等额本息与等额本金有一个共同之处就是,贷款时间越长,利息越高,这是大家都知道的道理。我们先假定小李按揭商贷100万,贷款利率还是基准利率4.9%,根据还贷时间长短看对比利息:

  贷款周期10年,利息总额约26。7万;贷款周期20年,利息总额约57万;贷款周期30年,利息总额约91万。很明显,贷款30年,差不多要赶上本金了。这么大一笔利息,对于刚需购房者来说,确实是一件很心疼也很无奈的选择。但是,注意这个转折!难道真的就是贷得越短越好吗?未必!下面我们来看一组分析:

  我们知道,从已经走过的路看,在国内经济高速发展的时候,也伴随着货币快速贬值,这是不争的事实。在20年前,我们50元可以在外面好好吃一顿饭,但今天,我们200元也不能吃到什么,原因就是货币增发使钱不值钱了。据民间统计,在过去10年,我们年均货币贬值率在7.5%,换句话说,也就是现在100万元,只能相当于10年前50万元的购买力。

  通过上面的分析,我们应该看明白了,我们算的房贷利率利息都是基于当前的标准计算,只要我们的货币贬值速度超过房贷利率,那么刚需购房者就是获利的。从M2的超发速度看,2017年和2018年已经降至8%附近,这是与经济速度是一致的,随着经济增速进入L型,那么通胀也会趋稳。所以,在未来较长一段时间,年均通胀率大概率还会维持在7-7。5%的均值区间。从目前我们全国房贷利率看,即使较基准有1-2成的上浮,其利率水平还是在6%以下,也明显低于通胀率。所以,对于刚需买房贷款按揭选择时间长短的结论是:房贷按揭时间越长越好,能贷多久就贷多久!

  再来看看买房投资,按揭贷款应选择多久合适呢?

  投资买房分两种情况:第一种,如果资金无急用,能全款就尽量全款,这主要是考虑到资金和资产流动性问题。因为买房容易,但房产转手就不是那么容易,如果加上你还贷款,处理起来就比较麻烦。另外,资金成本也是一个问题,既然买房投资,说明也没找到能够跑赢贷款利率的投资产品,按揭房贷会侵蚀你的利润,当然,提前还贷一般还会缴纳1-3个月的月供。

  第二种情况,如果你是经商做生意的,想买房投资,但又怕资金周转不过来,所以,想在手上留些余钱,那么你选择按揭房贷的方式是:银行能给你等额本金方式,你就优先选择等额本金。如果银行只给你等额本息方式,那么,你可以采取“长贷短还”。也就是申请贷款时间要长,并计划在短期内还清。这是你节省利息增加利润的优选方式。

  最后,再送两条还房贷小知识:1。如果你想要提前还贷,大多数银行规定可在办理房贷业务12个月后申请提前还款,一般是万元的整数倍,一年可以还2次,还掉的房贷是不计入后期利息的;2。在还贷过程中,若你发现有的银行房贷利率更低,可以找一家担保公司,协助你做转按揭,相当于重新按揭余下的房贷。当然,这会产生一笔费用。如果后面要还的利息差额大幅高与这笔费用,这个操作就是可行的。

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